盡管《物業管理條例》對物業服務企業、業委會等相關主體從法律的角度進行了權利、義務界定，但是由于物業管理是一個新興的行業，是社區管理的重要組成部分，關系到千家萬戶的切身利益，涉及到物業服務公司、業主委員會、居民委員會和行政管理部門等諸多主體，如何協調和理順這幾者之間的法律關系，形成各司其職、各負其責、相互配合、相互制約、形成合力、共同發展的繁榮局面，成為擺在我們面前的重要課題。
物業管理法律關系中存在的問題
以烏魯木齊市來說，當前物業管理的實際運作總體上是好的，一些物業管理小區較為規范。比如業主委員會召開會議時一般通知居委會委員參加，物業服務公司的重大決策通常征求業主委員會的意見，物業管理行政管理工作人員工作較為努力，充分發揮了指導、協調的作用，初步形成了物業服務公司與居委會相互配合、居委會與業主委員會協調工作、業主委員會與物業服務公司相互監督、行政主管部門管理到位，各主體相互協調、和諧發展的新局面。但不可否認，也存在部分小區物業管理法律關系不順、管理模式僵化、物業服務公司與業主委員會關系緊張、居委會與物業管理職能交叉等不良現象。
歸納起來，這些不良現象主要表現為以下幾方面 :
一是業主、業主委員會與物業服務公司之間相互掣肘。
存在于業主與物業服務公司之間的法律關系，主要體現為業主直接享受物業服務公司所提供的服務上。有些業主抱怨：物業服務公司作出的承諾不兌現，管理的小區環境差、噪音大、秩序亂、報修難、投訴難；有的小區門口門衛形同虛設，小偷可以長驅直入，以至居戶被撬，自行車、摩托車甚至是汽車被盜；有的小區雇傭退休工人看樓護院，臂纏袖章坐在樓道前，實為聾子耳朵無濟于事；有的小區公用樓梯、庭院、道路、綠地無人清掃，下水道堵塞、污水橫流、臭氣熏天而又無人問津。但也有物業服務公司提出：部分業主素質差，不自覺遵守業主公約；不講公共衛生，隨地倒垃圾，隨便破壞綠地，有的小區居民竟在公共草坪上種起了瓜果蔬菜；還有的業主毀壞建筑物的承重結構進行違法裝修、違章搭建，嚴重影響房屋質量和其他居民的安全，而物業服務公司卻缺乏相應的制約手段，往往是通知了、警告了，一些業主又偷偷摸摸進行了違法裝修，其結果也往往是違法裝修、違章搭建一日，而要拆除則要耗費數月。這些業主與物業服務公司之間的矛盾最后又歸結在收費問題上,許多業主不斷抱怨物業服務公司收費沒有什么依據和標準，價格高 、亂收費；而物業服務公司則滿腹委屈：因為收費難，公司已經到“入不敷出”的艱難境地。
二是業主委員會與居民委員會之間職能交叉。
由于有的業主委員會委員本人既是物業的“業主”，又是小區的“居民”，在業主委員會與居民委員會之間難免出現職能交叉的情形，如何協調這二者之間的關系是擺在我們面前的嶄新課題。在烏魯木齊市多次業主委員會主任會議與居民委員會主任會議上，代表們普遍反映：業主委員會與居民委員會之間要么互不理睬、關系疏遠；要么過于密切、融為一體，導致二者職能混淆。有的代表甚至鮮明提出，業主委員會沒有存在的必要，對于業委會的工作，應由居民委員會直接來處理。
三是有的小區存在居民委員會與物業服務企業多頭管理。
一些設立了居民委員會的小區，居民委員會與物業服務企業之間的矛盾較為突出，這主要表現為:一是有些居委會，對物業服務公司的管理工作不支持、不配合，甚至與物業服務公司作對，導致物業服務公司工作的開展非常困難；二是有些小區的物業服務公司對居民委員會不理睬，擅作主張，甚至對居委會的工作不配合；三是部分小區物業服務公司與居民委員會的“多頭管理”現象嚴重。由于歷史原因，老的居住小區普遍存在著物業服務公司與居委會管理職能交叉的現象，如小區綠化、秩序維護、清潔衛生、停車管理等，影響了小區管理的統一性、協調性，不利于物業管理專業化的進程；四是居民委員會和物業服務公司對于小區內的一些收費項目、“創收措施”爭相管理，對于難點工作相互推諉，這就導致了小區內的一些死角無人管理的局面。
綜上所述，在物業服務企業、業主、業主委員會、居民委員會和行政主管部門之間，關系尚未完全理順，職能交叉、職能混淆、相互掣肘、執法不力的情形大量存在。因此，在《物業管理條例》實施五周年之際，有必要反思烏魯木齊市現行物業管理體制的弊端，克服可能發生的流弊，以期構筑新型的物業管理關系。
物業管理法律關系的構建
物業管理法律關系的構建是一項系統工程，須全盤考慮、統一規劃、照顧均衡，不可顧此失彼，其目標在于努力構建一套清晰、科學、溫馨、和諧的物業管理法律關系。在實現此目標的過程中，應堅持以下指導思想與基本原則:
第一，按照中共中央《關于構建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》,充分認識社區建設與物業管理小區管理服務的重要性。由于“物業管理關系到千家萬戶，不僅是社區管理的基礎，也是社區服務網絡的重要組成部分”，因此，要繼續推進公房管理單位轉制的物業服務公司深化改革，實行管、修分離，由物業服務公司建立房屋維修、綠化養護、保潔等專業隊伍提供各種服務；引入市場競爭機制，推行業主委員會擇優選用物業服務公司的做法；理順管理體制, 使業主委員會、物業服務公司與街道社區形成合力, 共同做好小區的整治和管理工作。
第二，要從“有利于加強物業管理,更好地為居民服務”為出發點,一切為了群眾,一切依靠群眾,一切從群眾利益出發，整個物業管理要服從于有利于小區的安居樂業的總體目標。
第三，物業服務公司抓“硬件”，居民委員會抓“軟件”，正確處理物業管理與社區管理的關系，避免“多頭管理”的現象。要重點理順居委會、業主委員會、物業服務公司三者之間的相互關系，形成業主委員會的自治管理、居民委員會的社區管理、物業服務公司的專業管理相結合的局面。具體說來，一是要充分發揮居民委員會在社區管理中的主導作用，協調好物業管理和社區管理、社區服務的關系；二是要加強行政部門的行業管理，發揮其對物業管理的監督管理作用；三是要提高物業服務公司的服務質量和水平，加快培育和規范發展物業管理市場；四是要規范業主委員會的自治行為，對業主委員會的職責有明確的界定�！�
構建物業管理法律關系須把握的幾個問題
第一，業主委員會與物業服務公司之間，是一種特殊的平等的新型民事合同關系。
根據我國《物業管理條例》第三十五條規定：“業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定”。
具體來講，這種“合同”的主體是物業服務公司、全體業主與業主委員會，合同的客體是物業服務公司提供的集管理與服務于一體的綜合性專業服務；合同雙方當事人是平等的民事法律關系主體，他們在自愿、公平、誠實信用基礎上建立平等的民事法律關系，業主按照自己的條件和要求通過業主委員會向社會招標或約聘的方式來選擇物業服務企業，物業服務企業作為獨立的經濟實體，也是自愿受托于業主提供有償服務。這種合同具有特殊性 ,與民法中的委托合同、雇傭合同、承攬合同和行紀合同相區別，是一種新型的獨立民事合同。而正確處理業主委員會與物業服務公司關系的前提，是應當明確各自的職責。
在物業管理合同中，業主委員會雖然作為一方主體，但是沒有選任、解聘物業服務公司以及籌集、使用、管理物業維修基金的權力，它在進行此項活動時,必須經過業主大會三分之二以上業主同意。業主委員會作為一種有限權利當事人，其權利受到一定的限制，這樣做的主要目的是為了防止業委會濫用此項權利。同時，在合同期限上，無論業主委員會的任期是多少年，物業管理服務合同的期限都沒有必要與此對應，即使業委會換屆選舉時，原先的物業管理合同也無需重新簽訂，因為前業委會的行為對后一業委會自然具有約束力。業主委員會與物業服務公司之間，既然是一種平等的民事合同關系，雙方當事人就應充分發揮合同的功能，對各自的職責在合同中進一步細化，以免將來糾紛的大量發生。當然，承認業委會與物業服務公司是一種平等的合同關系，合同未到期或未被依法宣布無效之前，業主委員會就不能隨意解聘物業服務公司，物業服務公司也不能想“辭職”就辭職，只有在出現法定或約定的違約情形時，一方才能行使此項權利，否則，擅自解約只能視為違約，應當承擔相應的違約責任。
第二，居民委員會與業主委員會之間的關系，是一種監督與協調的關系。
我國《城市居民委員會組織法》第二條規定：“居民委員會作為居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，應協助不設區的市、市轄區的人民政府或者它的派出機關開展工作”。它不是國家機關，也不是國家機關的派出機構，而是一個充分實行自治的群眾性組織，它的主要功能在于宣傳法律、法規，處理公共事業、調解民間糾紛、協助維護社會治安等等。具體來講，居民委員會在物業管理中:1.參與業主委員會的籌建工作；2.監督業主、業主委員的工作；3.參與業主委員會的換屆選舉；4.監督物業服務公司的運營；5.指導業主委員會的工作。通過這一系列活動發揮居民委員會的主導作用。應當承認，在業主委員會與居民委員會之間，關系頗為微妙，二者之間存在一定的職能交叉：在調整范圍上，業主委員會與居民委員會的功能都發生于整個居住小區，所以，二者調整的地域范圍是一致的；居民委員會的職能之一是“辦理本居住地區居民的公共事務和公益事業”，這與物業管理的內容也有一定的重復。
但是，我們不能因為居委會與業委會存在一定的交叉，就此否認業委會存在的必要性，甚至主張直接由居委會來代行業委會的職權。居民委員會是基層群眾性自治組織，而按照《物業管理條例》的規定，業主委員會是業主大會的執行機構，二者的性質顯然不同。所以，在處理業主委員會與居民委員會的關系上，要注意避免以居委會取代業委會或者重視業委會而輕視居委會的兩種極端，也就是說，在尊重業主委員會自治管理的同時，要充分發揮居民委員會的協調作用。這種協調作用，應貫穿于業主委員會的產生、變更、注銷等各個環節中，具體而言:1.業主委員會的籌建過程中，第一次業主大會或業主代表大會籌備組應當有居民委員會的成員參加；2.召開業主大會或者業主代表大會，應當邀請居民委員會的人員列席；3.業主大會在決定有關小區的重大事項時（如選聘物業服務公司、籌集維修基金等 ）應當聽取居民委員會的意見；4.業主委員會換屆選舉時，換屆選舉籌備組應當吸收居委會的成員參加；5.居委會有權監督業委會的日常工作；6.定期召開有業主委員會、居民委員會參加的聯席會議，交流、通報情況，研究解決問題。通過以上措施，充分發揮居民委員會的協調、溝通作用。
第三，居民委員會與物業服務公司之間，應當相互協調。
針對當前物業管理中居委會與物業服務公司之間存在的問題，應當注意以下幾點:
1.在新建小區中,物業服務公司不能阻撓居民委員會的建立；
2.物業服務公司應當配合居民委員會做好社區管理、社區服務的有關工作；
3.共同參加物業管理聯席會議，交流溝通情況；
4.物業服務公司應當成為小區專業管理的主體，做好設施設備維護、環衛清掃、綠化養護、維護正常秩序等“硬件”工作；居委會將主要精力轉移到抓好小區內居民的宣傳教育、民事糾紛調解等“軟件”工作，對不屬于自己管理的事項，居委會應當主動退出�？傊�，物業服務公司與居委會之間應當相互諒解、相互協作、相互督促，避免“多頭管理”，消除“無人管理”，在明確各自職責的基礎上形成合力，共創文明和諧小區。
通過以上探討我們知道，物業服務企業、社區居委會和業主委員會，作為小區內的“三駕馬車”，應并駕齊驅。也就是說，一定要實現業主委員會的自治管理、物業服務公司的專業管理、居民委員會的社區管理相結合，各主體之間各司其職、各負其責、分工合作、相互配合，理順法律關系，形成合力，只有如此，才能有助于物業管理的健康發展和創建和諧社區。
新公網安備 65010402000498號