今后，業(yè)主大會(huì)備案登記后將擁有自己的印章，在銀行開(kāi)戶管理業(yè)主共有資金，業(yè)委會(huì)成員可以按規(guī)定領(lǐng)取工資。同時(shí)要配備專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)管理人員，一旦發(fā)生侵占挪用的行為，業(yè)主大會(huì)也將被推至被告席。昨天，《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案登記管理辦法》(征求意見(jiàn)稿)和《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法》(征求意見(jiàn)稿)開(kāi)始在北京建設(shè)網(wǎng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
物業(yè)費(fèi)需先交業(yè)主大會(huì)
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，物業(yè)服務(wù)是為全體業(yè)主提供的準(zhǔn)公共服務(wù)產(chǎn)品，而并非是針對(duì)單個(gè)業(yè)主的服務(wù)。“所以物業(yè)服務(wù)也只能由全體業(yè)主來(lái)集體購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)代表全體業(yè)主，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同�！钡窃诋�(dāng)前實(shí)踐中，物業(yè)卻通常是與每戶業(yè)主簽訂單獨(dú)的物業(yè)服務(wù)合同。這一做法不僅造成了物業(yè)服務(wù)合同主體的錯(cuò)誤，更為物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)糾紛的解決埋下了隱患。
《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法》規(guī)定，以往交給物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)，將以物業(yè)服務(wù)資金的方式，首先交給業(yè)主大會(huì)。小區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)公司簽訂，物業(yè)服務(wù)費(fèi)也由業(yè)主大會(huì)一并支付給物業(yè)企業(yè)。同時(shí)，過(guò)去業(yè)主們繳存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，今后也能直接劃轉(zhuǎn)到業(yè)主大會(huì)的賬戶中。
對(duì)于欠費(fèi)，《暫行辦法》規(guī)定，如果業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)催繳。業(yè)主拖欠專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由業(yè)主大會(huì)開(kāi)戶銀行負(fù)責(zé)催繳。全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)在小區(qū)《管理規(guī)約》中確定業(yè)主欠費(fèi)的追繳辦法，包括公示欠費(fèi)業(yè)主名單、限制欠費(fèi)業(yè)主共同管理的權(quán)利、收取滯納金等懲戒措施和具體實(shí)施主體。
業(yè)主可查業(yè)委會(huì)資金
據(jù)了解，《暫行辦法》是第二次公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)。與第一次征求意見(jiàn)相比，辦法特別提出，業(yè)主大會(huì)要聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)管理人員并建立財(cái)務(wù)檔案。業(yè)主大會(huì)的工作人員如侵占挪用業(yè)主共有資金，業(yè)主可以提出起訴。同時(shí)，業(yè)主大會(huì)可以合法使用小區(qū)共用部分經(jīng)營(yíng)的收益，用來(lái)支付人員工資財(cái)務(wù)、辦公費(fèi)等費(fèi)用。這也就意味著，業(yè)委會(huì)的成員今后將可以領(lǐng)工資。
《暫行辦法》要求，業(yè)主大會(huì)應(yīng)依法建立業(yè)主共有資金財(cái)務(wù)管理制度，聘請(qǐng)專(zhuān)門(mén)的財(cái)務(wù)管理人員，建立財(cái)務(wù)檔案，從制度和人員上保障資金安全；建立年度預(yù)決算制度、年度公示制度、資金查詢(xún)制度和年度審計(jì)制度，保障業(yè)主的知情權(quán)和業(yè)主共有資金管理和使用的透明；由業(yè)主大會(huì)設(shè)立專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)監(jiān)督業(yè)主共有資金的使用；業(yè)主大會(huì)及其工作人員侵占、挪用業(yè)主共有資金的，相關(guān)業(yè)主可以向人民法院起訴。
《暫行辦法》明確，業(yè)主大會(huì)可以按照約定使用物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)收益和業(yè)主大會(huì)的其他合法收入，支付業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)用及人員工資財(cái)務(wù)、審計(jì)、承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理等費(fèi)用。不足部分由業(yè)主分?jǐn)�。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照年度預(yù)算，通過(guò)規(guī)定程序使用業(yè)主共有資金。
業(yè)委會(huì)成立30日內(nèi)備案
按照《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主行使共有部分管理權(quán)利的主體，因此就應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)，而業(yè)主則應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)繳納物業(yè)服務(wù)資金用于支付購(gòu)買(mǎi)物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用。但長(zhǎng)期以來(lái)，由于業(yè)主大會(huì)的法律地位缺失，民事行為能力還不完善，業(yè)主大會(huì)無(wú)法登記為實(shí)體組織，也無(wú)法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。同時(shí)還造成了業(yè)主大會(huì)只能當(dāng)原告，無(wú)法當(dāng)被告的尷尬局面。
昨天一并征求意見(jiàn)的《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案登記管理辦法》提出，今后在小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)后30日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持相關(guān)材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理備案登記。業(yè)主大會(huì)備案登記后，可以申領(lǐng)組織機(jī)構(gòu)代碼證書(shū)，刻制印章，在銀行開(kāi)立業(yè)主大會(huì)賬戶，管理業(yè)主共有資金。
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