昨天，市住建委就《北京市住宅區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會備案登記管理辦法》(征求意見稿)和《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法》(征求意見稿)開始在北京建設網(www.bjjs.gov.cn)向社會公開征求意見。今后，業(yè)主大會將作為實體組織，收繳小區(qū)公共部分收益、物業(yè)費，同時代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽署服務協議，繳納物業(yè)費，發(fā)放業(yè)委會成員工資、津貼等。為保證其透明，《暫行辦法》要求業(yè)主大會必須建年度公示和審計制度。
另外，如果業(yè)主欠物業(yè)費，業(yè)主大會可按約定公示欠費業(yè)主姓名、收取滯納金等。
業(yè)主大會負責收取
現狀：市住建委表示，當前物業(yè)服務企業(yè)通常是與每戶業(yè)主簽訂單獨的物業(yè)服務合同。造成物業(yè)服務合同主體的錯誤，為物業(yè)服務欠費糾紛的解決埋下隱患。
變化：《資金管理暫行辦法》規(guī)定，共有資金是全體業(yè)主共同所有的資金。主要包括物業(yè)服務資金、住宅專項維修資金、物業(yè)共用部分經營收益、業(yè)主依據管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會會議決定分攤的費用、業(yè)主大會的其他合法收入。小區(qū)業(yè)主大會成立并登記后，可到銀行開立業(yè)主共有資金賬戶，分類存儲業(yè)主共有資金。
據記者了解，此前，市住建委已允許業(yè)主大會申領組織機構代碼證書，刻制印章，在銀行開立業(yè)主大會賬戶管理業(yè)主共有資金，使得業(yè)主大會有了“法人”資格(實體組織)，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。因此，以往交給物業(yè)公司的物業(yè)費，可以以物業(yè)服務資金的方式，首先交給業(yè)主大會，再劃轉給物業(yè)公司。同時，過去業(yè)主們繳存的住宅專項維修資金，今后也能直接劃轉到業(yè)主大會的賬戶中，使用起來更加方便。
公示欠繳業(yè)主名單
現狀：據了解，因前期物業(yè)交接不到位、物業(yè)服務參差不齊，以及收繳停車費等問題，業(yè)主常以拒繳物業(yè)費與物業(yè)公司對峙，拒繳物業(yè)費屢見不鮮。
變化：《資金管理暫行辦法》明確，如果業(yè)主拖欠物業(yè)服務資金和其他分攤費用，業(yè)主大會應當及時催繳。業(yè)主拖欠專項維修資金的，由業(yè)主大會開戶銀行負責催繳。全體業(yè)主應當在小區(qū)《管理規(guī)約》中確定業(yè)主欠費的追繳辦法，包括公示欠費業(yè)主名單、限制欠費業(yè)主共同管理的權利、收取滯納金等懲戒措施和具體實施主體。
去年，市住建委發(fā)布的《北京市住宅區(qū)管理規(guī)約》示范文本中曾規(guī)定，長期欠繳物業(yè)費的業(yè)主，可公示其欠繳費用及門牌號。若仍不繳納的，業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)委會可領取工資
現狀：業(yè)主大會不能向業(yè)委會成員發(fā)放工資等福利。
變化：業(yè)委會成員在不久的將來，將可以領工資和補貼，這是第一次以文件形式予以明確。
《資金管理暫行辦法》規(guī)定，業(yè)主共有資金的賬戶中的資金，可用來支付包括業(yè)主大會、業(yè)主委員會的辦公費用及人員工資、津貼、福利費用等；財務、審計、承接查驗、物業(yè)服務評估監(jiān)理等費用。住建委相關負責人表示，業(yè)委會成員的福利標準則應當由全體業(yè)主來約定。
此外，如果共有部分收益不夠合理支出的，不足部分由業(yè)主分攤，存入業(yè)主共有資金賬戶中。
資金的監(jiān)管
現狀：多數業(yè)主大會財務制度相對薄弱，處于無人監(jiān)管的或監(jiān)管不夠的狀態(tài)。
變化：《資金管理征求意見稿》規(guī)定，業(yè)主大會要依法建立業(yè)主共有資金財務管理制度，聘請專門的財務管理人員，建立財務檔案，從制度和人員上保障資金安全。
此外，業(yè)主大會必須建立年度預決算制度、年度公示制度、資金查詢制度和年度審計制度，保障業(yè)主的知情權和業(yè)主共有資金管理和使用的透明。
業(yè)主大會還須設立專門機構，監(jiān)督業(yè)主共有資金的使用。業(yè)主大會具有法律責任，業(yè)主大會及其工作人員侵占、挪用業(yè)主共有資金的，相關業(yè)主可以向人民法院起訴。
印章管理
《備案登記管理辦法》首次明確了業(yè)主大會印章使用范圍(見下表)。且使用業(yè)主大會印章應當經全體業(yè)主共同決定。監(jiān)事會主任應當負責保管業(yè)主大會印章，印章使用后，監(jiān)事會保管全體業(yè)主共同決定形成的書面決議或對具體事項的授權委托書。監(jiān)事會應當按照業(yè)主大會確定的職責和監(jiān)事會工作規(guī)程開展工作，監(jiān)事會成員不得擔任業(yè)委會委員，不得干涉業(yè)主委員會的日常工作。
選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務企業(yè)事實服務；籌集、管理和使用專項維修資金；決定物業(yè)共用部分的經營方式，管理、使用物業(yè)共用部分經營收益；申請改建、重建建筑物及其附屬設施；申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；改變或者撤銷本物業(yè)管理區(qū)域內部分業(yè)主、業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；對業(yè)主違反法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的行為，向人民法院提起訴訟；管理規(guī)約約定應當使用業(yè)主大會印章的其他事項。
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