專項(xiàng)物業(yè)維修資金制度是隨著商品房市場(chǎng)不斷發(fā)展而逐步確立的，并處于不斷的調(diào)整變化中。總的來(lái)看，全國(guó)的立法和地方性的政策實(shí)踐一直在不斷調(diào)整、完善。然而，僅僅簡(jiǎn)單依據(jù)專項(xiàng)物業(yè)維修資金使用制度難以有效地應(yīng)對(duì)和解決實(shí)踐中的各種問(wèn)題。為此，各地需要在實(shí)踐中根據(jù)各自的不同情況作出更為具體實(shí)際的制度安排，形成地方性的制度創(chuàng)新與突破，建立和實(shí)施公正合理的并且具有實(shí)效的專項(xiàng)物業(yè)維修資金使用機(jī)制。
一、政府的監(jiān)管、指導(dǎo)與治理服務(wù)
為了充分保障專項(xiàng)物業(yè)維修資金的私人自治權(quán)益，實(shí)現(xiàn)政府治理介入與私人自治權(quán)益的協(xié)調(diào)平衡，政府應(yīng)當(dāng)提供關(guān)鍵的監(jiān)管治理服務(wù)和指導(dǎo)。對(duì)此，應(yīng)著力從以下方面補(bǔ)充完善相關(guān)的地方性法規(guī)與規(guī)章。
首先，針對(duì)維修資金在具體使用及其監(jiān)督制約上的行動(dòng)困境等，維修資金的信息公開(kāi)與透明應(yīng)當(dāng)構(gòu)成監(jiān)管治理服務(wù)和指導(dǎo)的重要手段和內(nèi)容。目前，上海、深圳、北京都已建立了專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)。業(yè)主可以通過(guò)信息公開(kāi)與透明機(jī)制平臺(tái)便捷地進(jìn)行監(jiān)督管理，政府也可以據(jù)此向業(yè)主提供進(jìn)一步的支持、幫助、指導(dǎo)，以及必要的強(qiáng)制干預(yù)，以彌補(bǔ)私人自治監(jiān)督在力量和能力及意愿上的不足。同時(shí)，信息公開(kāi)與透明的機(jī)制平臺(tái)也是一個(gè)維修使用范例的擴(kuò)展與整合平臺(tái)，通過(guò)豐富的維修使用上的實(shí)證信息，業(yè)主可以在分析、比較中形成客觀合理的觀念和行動(dòng)。
其次，政府的監(jiān)管治理服務(wù)和指導(dǎo)還需應(yīng)用于私人自治在風(fēng)險(xiǎn)管理上的盲區(qū)或薄弱環(huán)節(jié)。眾多小業(yè)主限于自身的素質(zhì)和能力，不足以正確評(píng)估公共安全事故的潛在可能性及其嚴(yán)重后果，這在自然災(zāi)害頻發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)里尤其重要。因此，不能單純地依賴業(yè)主的自治，政府需要加強(qiáng)監(jiān)管，必要時(shí)直接下達(dá)維修的行政要求，以保障物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)轉(zhuǎn)，以及社會(huì)公共安全和利益。具體而言，可“由政府制定建筑物強(qiáng)制維修標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同建筑物及設(shè)施設(shè)備類型，規(guī)定業(yè)主必須定期按照既定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)進(jìn)行必要的維修、更新和改造，并對(duì)不落實(shí)的，采取一定的強(qiáng)制措施，并不拘泥于業(yè)主三分之二以上表決通過(guò)。對(duì)于危及社會(huì)公共安全的，還應(yīng)建立應(yīng)急保障機(jī)制：對(duì)弱勢(shì)群體，要建立援助托底機(jī)制”。
二、行政主管部門(mén)的審核同意權(quán)與監(jiān)督改正權(quán)
針對(duì)業(yè)主自主形成的維修資金使用方案，2008年實(shí)施的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》賦予了政府主管部門(mén)的法定監(jiān)管職能，即在沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的情形下，行政主管部門(mén)在維修資金使用上擁有審核同意權(quán)；在成立業(yè)主委員會(huì)的情形下，行政主管部門(mén)在維修資金使用上擁有監(jiān)督改正權(quán)。為了實(shí)現(xiàn)政府規(guī)制與業(yè)主自治權(quán)益的動(dòng)態(tài)平衡，政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主自治方案的具體情況妥善地行使監(jiān)管權(quán)力。總的來(lái)說(shuō)，政府的監(jiān)管權(quán)力應(yīng)當(dāng)以必要的目的審核與服務(wù)指導(dǎo)的強(qiáng)化完善為基本內(nèi)容和導(dǎo)向。目的審核是為了規(guī)范維修資金使用的法定目標(biāo)和范圍，防止業(yè)主的自治使用偏離應(yīng)有的目標(biāo)和范圍。在這里，政府的宏觀考慮與業(yè)主的微觀需求應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)互動(dòng)平衡，不能讓政府在目的審核上的規(guī)制權(quán)力膨脹成為強(qiáng)制壓服的管制力量。例如，曾經(jīng)有物業(yè)小區(qū)申請(qǐng)動(dòng)支維修資金，以維修損壞的電梯，但政府主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)檢查后發(fā)現(xiàn)，其小區(qū)電梯出現(xiàn)故障是由于廠家安裝不當(dāng)造成的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，因此最終沒(méi)有批準(zhǔn)該項(xiàng)使用申請(qǐng)。應(yīng)該說(shuō)，政府對(duì)維修資金使用范圍的宏觀把握是正當(dāng)合法的，但是，政府的規(guī)制不應(yīng)簡(jiǎn)單地就此結(jié)束。相反，如果業(yè)主存在著必須動(dòng)支維修資金的正當(dāng)理由，如電梯生產(chǎn)廠家拒絕承擔(dān)責(zé)任，而短期之內(nèi)又得不到合理解決，鑒于維修資金本身就是業(yè)主的私有權(quán)益，而業(yè)主又是其自身利益最大化的最佳判斷和決策者，政府則應(yīng)根據(jù)具體情況批準(zhǔn)使用，以及時(shí)地滿足業(yè)主的正常居住需求。與此同時(shí)，政府可以支持、幫助業(yè)主繼續(xù)追究電梯生產(chǎn)廠家的責(zé)任。政府的監(jiān)管權(quán)力除了表現(xiàn)為必要的目的審核外，更多地應(yīng)體現(xiàn)在服務(wù)指導(dǎo)的強(qiáng)化完善方面，卻以其特有的公信力和專業(yè)綜合能力，在維修資金使用方案的審核方面提供客觀公正的指導(dǎo)服務(wù)。政府對(duì)于業(yè)主提供的使用方案所存在的各種缺陷，不必強(qiáng)行干預(yù)，而應(yīng)通過(guò)更為細(xì)致的檢查分析，采取協(xié)商民主治理的方式，最大程度地協(xié)調(diào)平衡各方的權(quán)益。
三、維修資金使用決策制度的缺陷與完善
在維修資金的使用決策制度方面，現(xiàn)行立法努力尋求實(shí)現(xiàn)業(yè)主在決策權(quán)益上的相互平衡。《物權(quán)法》第76條和《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第22條規(guī)定了一種十分特殊的雙重特定多數(shù)決策制。《物權(quán)法》第76條規(guī)定，決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第22條要求，住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前,需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的, 須由住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議。不難看出，這樣規(guī)定是為了恰當(dāng)?shù)仄胶鈪f(xié)調(diào)業(yè)主相互之間的權(quán)益，一方面，要充分考慮物業(yè)面積上所反映的權(quán)益，因?yàn)閷ｍ?xiàng)維修資金的歸集交存和維修費(fèi)用的分?jǐn)偸且晕飿I(yè)面積為基礎(chǔ)的。另一方面，也要充分考慮業(yè)主權(quán)益的平等性和利益訴求的廣泛一致性。為了更好地實(shí)現(xiàn)業(yè)主在維修資金使用決策方面的權(quán)益平衡，在三分之二以上多數(shù)通過(guò)的法定要件方面，2009年最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條規(guī)定，業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)可以按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。應(yīng)該說(shuō)，如果所涉及的維修事項(xiàng)事關(guān)全體業(yè)主，這樣的規(guī)定能夠較好地實(shí)現(xiàn)業(yè)主相互之間的權(quán)益平衡。
但是，如果所涉及的維修事項(xiàng)只是事關(guān)部分業(yè)主，現(xiàn)行立法依然存在決策權(quán)益平衡上的缺漏。實(shí)踐中，業(yè)主們一般不愿意動(dòng)用專項(xiàng)維修資金去維修與自己關(guān)系并不密切的共有部分。經(jīng)常有這樣的情況發(fā)生：小區(qū)內(nèi)某幢樓的電梯出現(xiàn)故障，給這幢樓的業(yè)主帶來(lái)很大不便，需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。如果要求全體業(yè)主都參加，勢(shì)必引起其他幢樓業(yè)主的不滿。因此，出現(xiàn)這類涉及部分業(yè)主的維修問(wèn)題時(shí)，應(yīng)當(dāng)只需召集與問(wèn)題相關(guān)的這部分業(yè)主協(xié)商決策，最終由相關(guān)業(yè)主的專有部分占相關(guān)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主，并且占相關(guān)業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主確定。相應(yīng)的維修費(fèi)用也應(yīng)僅由這些業(yè)主分?jǐn)偅钠鋫�(gè)人資金專戶中予以列支。這樣的使用決策制度才能與維修受益人承擔(dān)維修負(fù)擔(dān)的原則、制度相協(xié)調(diào)兼容，《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第10條所規(guī)定的按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬號(hào)才有實(shí)際意義。唯此，才能實(shí)現(xiàn)業(yè)主相互之間的權(quán)益平衡。
四、建立應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)損害的維修資金使用特別制度
在現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)里，各種風(fēng)險(xiǎn)損害因素日益增加，風(fēng)險(xiǎn)損害事故也頻繁發(fā)生，對(duì)此，在專項(xiàng)物業(yè)維修資金的使用制度上應(yīng)當(dāng)規(guī)定必要的應(yīng)對(duì)解決措施。首先，在立法上修改完善專項(xiàng)維修資金提取使用時(shí)間的限制規(guī)定，賦予業(yè)主在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)損害特殊情形下的提取使用權(quán)。其次，鑒于風(fēng)險(xiǎn)損害所可能導(dǎo)致的各種復(fù)雜情形，如業(yè)主之間存在著嚴(yán)重的維修方案分歧，可以考慮確立一種較為簡(jiǎn)易的維修決議表決機(jī)制，而不必遵循常規(guī)情形下雙重多數(shù)的表決通過(guò)制。一種值得考慮的簡(jiǎn)易表決制是，在“第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未通過(guò)決議時(shí),召集人可以就同一議案重新召集會(huì)議,由專有部分占建筑物總面積1/5以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/5以上的業(yè)主同意形成決議。該項(xiàng)決議必須送達(dá)各業(yè)主,各業(yè)主應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)以書(shū)面形式提出反對(duì)意見(jiàn),提出書(shū)面反對(duì)意見(jiàn)者所有的專有部分建筑面積未超過(guò)建筑物總面積的1/2或其人數(shù)未超過(guò)總?cè)藬?shù)的1/2的,該決議視為成立”。需要指出的是，鑒于我國(guó)民間的業(yè)主自治能力和意識(shí)較弱，以及災(zāi)后的各種特殊困難情形，完全依賴業(yè)主的自治力量是不現(xiàn)實(shí)的，同時(shí)，面對(duì)重大的風(fēng)險(xiǎn)損害，恢復(fù)重建方面的各方權(quán)益平衡調(diào)整不能按照常規(guī)情形下的一般原則和要求，而應(yīng)當(dāng)適當(dāng)限制那些完全出于自我私利考慮的主張。因此，政府需要加大介入干預(yù)的力度，以公共利益維護(hù)為目標(biāo)和正當(dāng)理由建立行政裁決或政府決策機(jī)制，對(duì)維修方案以及資金使用等予以審核、指導(dǎo)或直接確定。
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