近年來，小區經理犯罪的情況時有發生，這種行為不僅嚴重侵害了物業服務公司的財產權益，還嚴重影響物業管理公司的聲譽，有時亦會侵害業主的合法權益。物業管理企業應對這一問題引起足夠重視，并力求在公司管理、財務制度等方面來杜絕這類刑事案件的發生。
案例一：侵吞垃圾清運費20多萬元，犯貪污罪
某小區物業經理徐某侵吞垃圾清運費23.83萬元，并收受他人賄賂的財物價值4.29萬元。
2006年8月至2007年5月間，徐某利用職務便利，在小區承包裝潢垃圾清運項目過程中，經與他人共謀，通過低價轉包并從其他單位開具發票，采用收款不入賬和少入賬的方式，將錢款據為己有。
法院認為，徐某作為國有公司從事公務的人員，利用職務上的便利，伙同他人侵吞公款，并非法收受他人財物，依法分別已構成貪污罪、受賄罪。該小區經理被法院以貪污、受賄兩罪并罰，一審并處有期徒刑5年9個月，沒收財產人民幣10萬元。
案例二：偷水灌注小區景觀河，犯盜竊罪
為省物業管理開支，物業經理樓某指使工程部主管蔣某等人，通過拆除計量水表的方式盜用自來水1.8萬噸用于灌注小區景觀河道。
2011年8月24日下午，上海市浦東新區人民法院開庭審理了此案并作出當庭宣判，被告人樓某、蔣某分別被以盜竊罪一審判處有期徒刑兩年，緩刑兩年和有期徒刑1年，緩刑1年；并處罰金5000元和2500元。
案例三：私分小區通訊基站租地費，犯侵占罪
某物業管理公司項目經理趙某，在2008年3月至2009年11月期間，利用職務之便，私自將小區個別樓頂出租給通訊公司建基站，將收取的占用費等據為己有，同時私吞小區物業費，涉案數額總計14萬余元。法院以職務侵占罪對其一審判刑5年半。
物業公司應加強預防
上述三個案例，分別涉及到貪污罪、受賄罪、盜竊罪和職務侵占罪四個罪名，基本上涵蓋了項目經理常見的犯罪行為。貪污罪，在物業公司里可能表現在侵占物業管理費、公益性收入等，如案例一中侵占小區垃圾清運費的行為就是如此。受賄罪，主要發生在小區工程維修中拿 “回扣”、合同分包中收“好處費”等。盜竊罪，在小區經理刑事犯罪中主要表現在偷水、偷電行為，理論上可能存在偷竊公司財產、小區車輛等構成盜竊罪發生情況。職務侵占罪，這種情況在項目經理犯罪中較為常見，常見的比如非國有物業公司項目經理貪污物業費、侵占停車費等行為。
上述三則案例對物業服務公司的管理啟示如下：
其一、建立有效業務工作流程，減少監督漏洞
從案例一中可以看出，項目經理能夠貪污小區的垃圾清運費，其主要是利用職務便利，在小區承包裝潢垃圾清運項目過程中，與他人共謀，通過低價轉包并從其他單位開具發票，采用收款不入賬和少入賬的方式，使垃圾清運項目款在賬外循環的方式進行貪污的。
這一案例實際上是反映了物業管理公司合同管理不嚴格、審批不健全所致。物業公司應當在公司合同管理、物業管理費的收取、停車費的收支、維修資金的管理方面建立有效的業務流程，減少監督漏洞。同時，物業管理公司應當加強對管理處的巡查制度，糾正業務流程上管理監管盲區，減少項目經理權力尋租空間。
其二，完善財務制度，切實實現管理權與財務的分離與相互監督
物業行業有其自身的行業特點，其財務運作較之于其他行業也存在一定的特殊性，如何加強和完善物業公司的財務管理，不僅關系到物業公司自身的發展，還可以堵住管理上的漏洞，減少項目經理的違規違法行為。
總體來說，大部分物業管理公司內部財務管理制度尚不健全、內部財務控制和監督尚不夠規范、財務管理辦法尚不完整。筆者曾經接觸過一個案例，一個外籍客戶投訴物業公司收取物業費不開發票，但物業公司認為已開具過正式發票。這個客戶投訴的主要理由是自己每次交物業費時，如果物業公司開具發票給他，他都會在發票留存一聯上簽字，現在物業公司說已經將發票給他，翻看一下物業公司留存的一聯是否有其簽字就好了。結果查下來，這個客戶以前付物業費時物業公司留存的發票其都是有客戶簽字的，但此次物業公司拿出來的發票的確沒有他的簽字，物業公司只得再重新開具一張發票。筆者以為，完善財務制度首先是建立規范的財務運作流程，其次是實際管理權與財務運作并行，并進行相互監督，最后是應當加強公司對項目財物收支的管理，防止出現監管漏洞。
其三，在公益性收入、維修資金使用方面充分發揮業委會及業主的監督作用
在項目經理犯罪問題上，濫用或侵吞小區的停車費、廣告費或者其它公益性收入的情況相對比較多。司法實踐中，出現過項目經理獨立侵占的情況，也出現過項目經理與小區業委會主任或其它成員勾結共同犯罪的案例。
筆者以為，物業公司應當強調項目經理的工作中，充分發揮業委會對小區管理費、公益收入、維修資金使用的監督作用，以及廣大業主對物業共用部位、共用設施及專項基金的監督作用。“陽光是最好的防腐劑”。將物業公司的管理服務置于陽光之中，有助于物業公司為廣大業主提供優質的管理服務。
案例三中，項目經理將樓頂出租給某科技公司建設通訊基站，與業主、業委會未依法監督有密切關系。業委會可以在維修資金、公益性收入、公共部位利用等方面，要求物業公司在收入和使用上做到公開、透明、合理。物業公司具體做法上可以采用定期公布賬目、公司定期不定期檢查、與業委會定期溝通、規范收支流程等方式。
其四、加強法治教育，建立有效預警機制
不少人認為，盜用國家供應的水、電、氣，不過是罰幾倍水費、電費就能解決的問題，并沒有意識到這是會受到法律懲處的犯罪行為。案例二中，小區經理與主管實際上在犯罪過程中也未認識到其行為的社會危害性。作為物業管理公司，應當通過法治宣傳、案例教育，提高物業公司經理人員的能力和素質。
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