購買國有建設用地使用權項目。烏魯木齊市老城區的商業門店布局已趨于飽和,本項目是公司進入烏魯木齊市新城區發展的契機,公司此次競得的土地,將用于建設①以大型綜合性購物中心為主的標志性商業綜合體,其中包含高端百貨、精品超市、特色餐飲、休閑娛樂、高端影院等多種業態;②公司總部辦公區。
美美友好購物中心擴建項目。美美友好購物中心是公司與香港華鐙集團的合作項目,華鐙集團以管理高端精品購物中心著稱。該購物中心的開業,已成為烏魯木齊演繹奢華時尚的城市地標。該購物中心2009年、2010年、2011年分別實現銷售收入1.74億、3.57億、6億。美美友好購物中 心擴大營業面積,對地上一層步行街國際一線品牌區域進行全面的升級改造,有機會引進更多具有超強市場競爭力的國際一線品牌,通過新品牌的進駐,規劃更加合理的商場布局,與美美友好購物中心各樓層業態形成良性互動,全面提升競爭力。項目預計第2年開始盈利,項目靜態投資回收期為7.2年。
對長春路友好時尚購物中追加投資項目。公司租賃屬于亞中物流商務網絡有限公司的位于烏魯木齊市高新技術開發區長春南路218號廣匯美居物流園美林花源小區南一區、北一區的商業房產,開設大型綜合購物中心--“長春路友好時尚購物中心”,該項目總面積為51,386.84平方米,其中已建成部分面積為46,378.87平方米,待建部分面積為5,007.97平方米。租賃期限為十五年,租賃期間租金及物業管理費總額為37,232.17萬元。公司擬對該項目經營方式進行調整,地下一層至地上四層全部由公司統一管理,采取自營及聯營的方式經營,需要對該項目地下一層至地上四層進行整體裝修改造。經測算,除前期計劃開業前需投入的4,427.54萬元外,尚需對該項目追加投資11,822.59萬元,預計該項目開業前共需投入資金16,250.13萬元,其中包括:①裝修改造費用:13,120.00萬元,②電子設備購置:130.13萬元,③滿足商品經營所需營運資金(含設備及貨架購置等):3,000.00萬元。該項目已于
外延擴張加速推進。公司外延擴張以烏魯木齊市為核心、向南疆庫爾勒、北疆伊犁為兩翼延展。2011年公司已經開業的項目主要有:伊犁天百國際購物中心、嘉和園友好超市、新民路友好超市、錢塘江路友好超市、陽光嘉苑友好超市、林清園友好超市、新大科技園電器賣場、庫爾勒億家匯好超市。公司將于于2012年年內和2013年1季度末前開業的項目主要有:奎屯友時尚購物中心、阿克蘇天百時尚購物中心、石河子聚百得友好超市、伊犁銅鑼灣二期、庫爾勒彼此滿意友好超市、長春路友好時尚購物中心、怡和大廈購物中心、中環路購物中心、西山路佳雨i城友好超市。
投資建議。2012年,公司計劃實現商業主營業務收入較2011年度增長15-35%,成本、費用與2011年度相比增長不超過60%。到2015年公司計劃實現主營業務收入達到100億元(含稅、含友好百盛的零售額),其中百貨業態銷售額達到60億元,超市連鎖、家電連鎖兩業態銷售額合計達到40億元的戰略發展目標。較快的門店擴張速度將使公司主業業績短期增長承壓,但我們看好公司的區域龍頭地位、西部地區巨大的消費釋放潛力。引入優秀戰略投資者后,公司的管理水平和治理結構有望進一步優化,公司的業績釋放動力也將更加充分。預計公司剔出地產業務后2012年和2013年EPS分別為0.47元和0.6元,地產業務的合理價值在0.26元/股,我們給予“增持”評級。
風險提示。1)新疆地區商業零售競爭程度超預期;2)公司引進優勢品牌商品的進展狀況低于預期;3)商業地產資源價格持續上升帶來的公司擴張風險;4)房地產業務收入確認時間變化帶來的整體業績波動;5)新擴張項目帶來的業績壓力。
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