坐落在衡山路、烏魯木齊路路口的Z大廈是一幢豪華公寓。這幢豪華公寓有號稱“上海之最”的高檔酒店式服務：各樓層走廊內都有空調；提供24小時接待、禮賓、安保；衣著專業的服務人員，隨時能看見的笑容，不論是保安還是接待，人人都操著一口流利的英文；業主在進出大堂時，有工作人員提供開門服務，遠處看見住戶拎著沉重的東西，服務人員會一路小跑去幫忙拎重物。當然，與“之最服務”相對應的，是這里令人咋舌的物業管理費，30元/平方米/月。
因為一些業主對這里的“之最服務”和“天價”物業管理費并不認同，物業管理公司與業主打起了官司。截至目前，徐匯區法院已受理13起Z大廈物業管理欠費糾紛，其中業主提起反訴的4件，一審判決的3件。綜觀這13起官司可發現，這里的物業欠費糾紛還真有點“故事”。
1、特殊的物業管理
Z大廈的開發商是HF房地產有限公司，10多年過去了，Z大廈物業管理依然是開發商下屬的物業管理分公司負責。2003年3月，開發商與物業管理分公司簽訂《前期物業管理服務合同》約定，物業管理費每月每平方米人民幣30元（包含保潔費、保安費、房屋設備運行費、維修養護費）。合同還約定，開發商將Z大廈委托物業管理分公司管理，向業主和物業使用人收取物業管理費，業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，物業管理分公司可從逾期之日起按應繳費用的千分之三加收滯納金。該合同補充條款約定，物業管理服務費是實行酬金制方式計費。
所謂酬金制方式計費，是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務。但Z大廈一些業主質疑，在《前期物業管理服務合同》中，對物業管理費從未約定酬金比例或酬金金額。物業管理分公司憑什么收取“天價”物業管理費？業主們還指出，即便要實行酬金制，也應當按照酬金制收費的管理方式操作，即物業管理企業應當做到賬務公開，每年不少于一次向業主大會或全體業主公布物業服務費用年度預決算及物業服務費用收支情況�？晌飿I公司在2008年之前從未向業主公布過物業服務資金年度預決算，亦從未公布物業服務資金的收支情況。
2、特殊的業主和被告
國務院
據悉，購買Z大廈物業的業主，絕大部分是作為投資而非自住，這些業主或委托出租，或待價而售，且相當一部分業主本人或在外埠，或在境外。也因為如此，拖欠了物業管理費的業主被告上法庭后，大部分被告都怠于應訴。在已判決的3起案件中，被告經法院合法傳喚，都未到庭應訴，法院依法缺席審理、缺席判決。而缺席審判必然會給被告帶來不利的后果，無怪知情者感嘆，Z大廈的物業欠費糾紛存在著先天不足。因為沒有成立業主委員會，業主與物業管理公司產生糾紛后只能是“單打獨斗”式的維權，無法通過業委會這一平臺要求物業管理公司調整物業管理費，或者另聘物業“管家”。其實，從法律層面來說，部分業主長期不在此居住并不成為成立業委會的障礙，這些業主完全可以通過書面形式來行使業主的權利。
3、特殊的訴辯主張
在已判決的3起物業欠費案件中，原告物業管理分公司訴稱，公司是根據《前期物業管理服務合同》及《大廈使用、管理、維修公約》的約定，按每月每平方米建筑面積人民幣30元向業主收取物業管理費的。但被告未按時支付費用，現要求法院判令被告支付拖欠的物業管理費，并按每日千分之三的標準加收滯納金。
3名被告上法庭的業主中有兩名居住在臺灣，一名居住在浙江，他們共拖欠了物業管理費20余萬元；按照原告的算法，另外還需支付滯納金8萬余元。由于沒有出庭應訴，也沒有書面答辯意見，法庭最后只能采信原告方的說法。但在記者的庭外電話采訪時，被告業主的言辭相當激烈。
業主首先質疑Z大廈的天價物業管理費是否物有所值。業主們質疑說，“豪華酒店式私人公寓是原告自封的，業主在實際居住使用過程中并沒有享受到這種高檔服務。根本體現不出酒店式公寓服務的特點。例如Z大廈的物業管理費用范圍內并不提供室內打掃，業主如需要室內打掃服務，需在物業管理費之外另行繳納每月2900元的清掃費；燈泡壞了，請物業換一下，收費50元，而在星級酒店里可以享受到免費維修等服務；此外，沒有會所、餐飲等配套服務，豪華酒店式公寓從何談起。”
其次，被告業主質疑原告的收費是否合法。在他們看來，Z大廈的172套房源是作為高檔酒店式服務公寓對外出租或出售的，但產權證載明，Z大廈房屋類型為住宅。既然是普通住宅，就應該適用普通住宅的物業收費辦法。
《上海市住宅物業服務分等收費管理暫行辦法》規定，如果物業管理單位制定的物業管理費用超過了上海最高收費標準，須請上海市物業管理行業協會論證，經區物價局審批后，交市物價局備案。然而，在原告提供的相關部門的回執中，原本應由區物價局“審批”的《前期物業管理合同》，變成了由區物價局“備案”。而本應交由市物價局備案的文件，根本就沒有相關流程。
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