新疆網(wǎng)訊(記者吳楊 唐紅梅攝影報道）從七月以來，位于青年路上的紫薇花園小區(qū)里,有些樹木和草坪已經(jīng)開始發(fā)黃干枯。這樣的日子，自從小區(qū)物業(yè)——烏魯木齊市隆盛物業(yè)管理有限公司宣告要撤離的那天起，已經(jīng)持續(xù)了一段時間。
和紫薇花園具有相同經(jīng)歷的，還有位于三建家屬院內(nèi)的世紀(jì)星小區(qū)。
由于為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的新疆弗瑞德物業(yè)管理有限公司已經(jīng)撤離，小區(qū)里的小水塘已開始發(fā)臭，生活垃圾被隨意丟在路邊，散發(fā)出陣陣惡臭。
事實上，據(jù)市房產(chǎn)管理局物業(yè)監(jiān)管處統(tǒng)計，目前烏市具備物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)有539家，但實際經(jīng)營的，卻只500家左右。有一些物業(yè)公司，已退出這行。僅從去年至今，全市就已有20多個小區(qū)的物業(yè)公司，做出和隆盛物業(yè)與弗瑞德物業(yè)一樣的決定，相繼棄管“出走”。
責(zé)任不清
“造成現(xiàn)在的狀況，無非是業(yè)主與物業(yè)之間的‘膿包’被挑破了�！笔兰o(jì)星小區(qū)業(yè)主、維權(quán)小組的負(fù)責(zé)人田兆娥坦言。她認(rèn)為，挑破“膿包”的這根針，就是成立于2011年8月8日的“居民維權(quán)小組”。
事實上，這個由世紀(jì)星小區(qū)唯一的高層住宅——10號、11號樓業(yè)主自發(fā)組織的維權(quán)小組，其成立的初衷，并不是想給物業(yè)公司“找茬”，而是想解決從2006年以來，高層376戶業(yè)主遲遲拿不上房產(chǎn)證的問題。
田兆娥介紹，成立維權(quán)小組后，大家了解到，兩棟高層遲遲辦不了房產(chǎn)證的原因，主要是因為消防驗收不合格：基礎(chǔ)消防設(shè)施嚴(yán)重缺失，即便是現(xiàn)存的，也都無法正常使用�！皝G了公共消防設(shè)施，說明物業(yè)沒‘看好門’，公共設(shè)備不能正常使用，說明物業(yè)沒‘管好家’。既然開發(fā)商已經(jīng)管不了了，辦不下來房產(chǎn)證，物業(yè)公司也有責(zé)任�！�
在維權(quán)小組的努力下，開發(fā)商將三間門面房“抵償”給業(yè)主。但正是這一做法，進一步激化了物業(yè)同業(yè)主之間的矛盾。
弗瑞德物業(yè)辦主任別月蘭介紹，公司在接手這兩棟高層時，就發(fā)現(xiàn)里面的消防設(shè)施存在問題。但早在2004年，開發(fā)商便將這三間門面房贈給物業(yè)公司，一方面，是彌補物業(yè)無用房的缺陷，另一方面，可以看作是對“基礎(chǔ)設(shè)施不完備的補償”。對物業(yè)公司而言，這三間門面房是彌補經(jīng)營虧損的重要來源。如果交給業(yè)主，無疑是斷了物業(yè)的“補給”。為此，物業(yè)公司將房產(chǎn)開發(fā)商訴至法院，卻以敗訴告終。
“本來靠三間門面房貼補經(jīng)營上入不敷出的局面，現(xiàn)在維權(quán)小組號召大家都不交費，我們只有退出了，否則干一天就賠一天�！眲e月蘭說。
事實上，因房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)之間的責(zé)任不清，也是引發(fā)物業(yè)糾紛的一個重要原因。一些小區(qū)在開發(fā)建設(shè)時即存在問題，水熱電氣不暢通、庭院設(shè)施不完善、建筑質(zhì)量差、屋面漏雨、墻體長毛、下水不通等情況層出不窮，導(dǎo)致業(yè)主將怨氣轉(zhuǎn)移到物業(yè)企業(yè)，并以此為由拒交物業(yè)費，導(dǎo)致雙方矛盾日益激化。
各有“委屈”
如果說維權(quán)小組的設(shè)立是業(yè)主同物業(yè)之間矛盾的激化與升級，那么促成這個“膿包”長成的，其實是一些尋常事。
李波的父母住在世紀(jì)星小區(qū)1號樓頂樓。2003年屋頂開始滲水，李波的父親找到物業(yè)，要求動用公共維修基金重新做防水�？芍钡浇衲昀先思胰ナ溃蓓�?shù)姆浪耘f沒人管�！斑@樣的物業(yè)公司怎么能讓業(yè)主擁護？”李波憤憤不平。
而讓所有業(yè)主最難以接受的，是從2011年6月份開始，小區(qū)不論是高層還是多層業(yè)主，都需統(tǒng)一按照每立方3.77元的價格交納水費。
“光哭窮，可這多收的錢究竟用到哪里去了？”3號樓業(yè)主王金蘭老人提起水費，就一肚子的氣，“他們（物業(yè)）就知道收錢，37℃的高溫天氣竟然擅自停水，你說氣不氣人”。
一位不愿透露姓名的老業(yè)主介紹，自己曾經(jīng)人介紹，在弗瑞德物業(yè)干過一個月的保安。“物業(yè)對小區(qū)的管理實在有些不夠人性化�！崩先颂寡�，此前小區(qū)里的照明路燈只在每天晚上10點至12點之間點亮。給一些下夜班的住戶造成了極大不便，為此自己曾多次向物業(yè)要求，延長路燈的照明時間。后來，才被延長到凌晨兩點。
“想從節(jié)省公共用電來省錢，不如先做好服務(wù)，然后讓大家主動交費來得實在�！崩先苏f。
對于業(yè)主的不滿，弗瑞德物業(yè)辦主任別月蘭表示：“很委屈”，“業(yè)主不交費，我們不能自己貼錢去服務(wù)吧�！彼f，從2011年至物業(yè)停止對小區(qū)服務(wù)，業(yè)主光水費就欠了8萬多元，另外，僅10號、11號兩棟高層業(yè)主，從2007年至今，就欠了37萬多元的物業(yè)費。
就如同先有“蛋”還是先有“雞”的爭論一樣，“先提供服務(wù)再交錢”，還是“先交錢再提供服務(wù)”的爭論，在物業(yè)糾紛中最為常見。烏市房產(chǎn)管理局原物業(yè)監(jiān)管處處長王玉良表示，不少業(yè)主和物業(yè)之間矛盾的產(chǎn)生，很大程度上，與雙方互不讓步有關(guān)。而監(jiān)管部門通常會要求物業(yè)方在先做好服務(wù)的前提下，再同業(yè)主協(xié)商交費問題。但遺憾的是，不少物業(yè)公司并不懂得“以退為進”的道理。
賬目與質(zhì)疑
作為紫薇花園的管家——烏魯木齊市隆盛物業(yè)管理有限公司以一則“公告”，回答了自己“出走”的原因。
2002年，隆盛物業(yè)接管紫薇花園，如今，它用一紙公告，交代自己的“艱難處境”。公告旁附了小區(qū)2012年物業(yè)管理收支的情況表，涉及物業(yè)費、停車費、有償服務(wù)等收入，以及人員經(jīng)費、物業(yè)辦公、公共設(shè)施維修、衛(wèi)生、綠化、設(shè)備檢修等支出。今年上半年，小區(qū)應(yīng)收物業(yè)費為8.77萬元，已收回5.2萬元，欠收3.57萬元。
對此，小區(qū)2號樓一位不愿透露姓名的女業(yè)主表示：她從2003年開始入住該小區(qū)，物業(yè)費一直保持在每平米0.45元，三四年前上調(diào)至每平米0.5元，近期又調(diào)至0.60元。
“對于漲物業(yè)費我們沒有意見，但是關(guān)鍵服務(wù)要跟上。”該業(yè)主表示，小區(qū)竟然有無人處理的干枯樹木和草坪，“紫薇花園”怎么能配得上“花園”二字。
而對物業(yè)所公布的賬目，該樓另外一名男業(yè)主則稱無法信服，“十年來，物業(yè)就公布過這一次賬目，難道以前也是虧損的嗎？”何況停車費、物業(yè)費具體用在了何處，物業(yè)也沒有說清楚。
烏市房產(chǎn)管理局原物業(yè)監(jiān)管處處長王玉良介紹，現(xiàn)行的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，是2004年制定的，如今八年時間過去了，物價飛漲，致使不少物業(yè)企業(yè)“舉步維艱”。但“光喊窮而不拿出事實，恐怕難以服人”。事實上，不少小區(qū)并未對物業(yè)收支賬目進行公開，越是緊捂，越是讓人質(zhì)疑。而這也是產(chǎn)生糾紛的主要原因。
價格杠桿
斷了“補給”，弗瑞德選擇出走，入不敷出，隆盛物業(yè)不辭而別。事實上，在漲價還是棄管問題上苦苦掙扎過的，還不僅僅是這兩家物業(yè)公司。
“哪怕能有一點微利，物業(yè)公司輕易不會撤離�！睘豸斈君R新糧物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理張長龍說。
據(jù)張長龍介紹，目前烏魯木齊現(xiàn)行的每平米分別為0.3元、0.4元、0.5元、0.6元的四個物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。該公司于2005年底受開發(fā)商委托，對百樂苑小區(qū)實施物業(yè)管理服務(wù)，至今一直按照每平米0.3元的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費。但由于近幾年物價漲幅較大，人工成本費用等不斷增加，致使物業(yè)公司入不敷出，虧損嚴(yán)重。
今年初，經(jīng)過多方協(xié)調(diào)，百樂苑小區(qū)做出上調(diào)物業(yè)費、停車費的決定，并將結(jié)果進行公示：小區(qū)多層物業(yè)費從每月0.3元/平米統(tǒng)一調(diào)整至每月0.45元/平米，停車費從每月64元調(diào)整至100元。可即便上調(diào)了物業(yè)費用，物業(yè)公司仍舊處于虧損狀態(tài)，所以才打算撤離小區(qū)。
不僅是中小物業(yè)，作為為90多個小區(qū)和大廈、12萬住戶或業(yè)主提供服務(wù)的廣匯物業(yè)，也稱在“虧本經(jīng)營”。
據(jù)廣匯所屬小區(qū)廣源小區(qū)物業(yè)公司項目經(jīng)理馬祥介紹，目前該小區(qū)共1997戶業(yè)主，小區(qū)業(yè)主房屋總面積約17.5萬平方米，按目前每月每平米0.44元的物業(yè)費計算，如果業(yè)主百分之百繳納物業(yè)費，可收回92.4萬元的物業(yè)費，如果加上每年停車費的收入40萬元，該小區(qū)物業(yè)的理想收入為132.4萬元。
馬祥說，該小區(qū)目前有70名員工，包括保潔、保安、維修人員、客服人員和管理層，如果按照每名員工平均每年3萬元的工資計算，一年的員工工資就要210萬元，也就是說，即便順利獲得了理想的物業(yè)收入，卻根本不足以支付員工工資。更不要說額外的一些費用，比如每年植樹種草、維修破損路面、路燈、健身器材、購買鐵鍬、掃帚等消耗品的投入，加之有些屬公共維修基金維修而無法申請維修基金的投入，該小區(qū)每年的成本達285萬元。
王玉良給記者列舉了幾個數(shù)字：2004年，小區(qū)保安的月工資平均是800元，保潔員是400至500元，如今，這兩個崗位的月工資已分別漲到1800元和1200元以上。對于新疆現(xiàn)有的酬金制和物業(yè)收費體制來說，物業(yè)費要不要漲，該不該漲，能不能漲，已經(jīng)是一個迫在眉睫必須要正面解決的問題。
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