新疆網訊（記者馬少賓 吳楊報道）因為人工工資上漲帶來的成本上升，讓烏魯木齊不少物業公司不堪重負，以至于使整個物業行業面臨生存的困境。如何走出困境？不僅成了各物業公司亟待破解的難題，也成為物業監管等相關部門需要面對的棘手問題。
此問題不解決，還將影響到“十二五”烏魯木齊將改造的950個無物業管理小區。
在物價普遍上漲的背景下，物業費調整能否成為破解烏魯木齊物業困局的一劑良藥？漲了物業費，物業服務能否“水漲船高”，得到提升？緩解物業矛盾，如何從制度層面破題？雖然引入專業化物業服務是市場的必然選擇，但如何讓專業的物業公司充分發揮其市場價值，恐怕還需要一段時間。
棄管脫困
雖然已經從市房產局物業監管處處長的位置上離開，但王玉良還在為眼下烏魯木齊物業行業面臨的困境憂心。
據不完全統計，從2010年底至2011年，烏魯木齊已經有20多個小區被物業公司棄管了。王玉良說，因為怕其他物業公司效仿，物業監管部門沒有對外公布。對一些已經提出棄管申請的物業公司，都盡量勸回，鼓勵其繼續維持服務。但卻無法保證今后仍會有物業公司做出“撤離”舉動。
記者從市物業管理協會了解到，從1993年烏魯木齊成立第一家物業公司——幸福花園小區物業管理公司以來至今，物業管理之路已經走過了20個年頭，具備物業管理資質的企業有539家，但實際經營的，卻只有500家左右。一些物業公司，已退出了這一行。
目前，物業監管部門能做的就是勸物業公司承擔起其應承擔的社會責任，但這只能是緩兵之計，沒有哪個物業公司在賠本的情況下，還愿意堅持下去。大一些的物業公司還好說，好歹在走正常的退出程序，一些小的物業公司連證照都不要就“閃人”了，就算處罰都找不到主體。
而烏魯木齊物業行業困境需要徹底解決，不僅僅是調整物業費收費標準，還要從各方面對這一行業進行完善，包括對物業服務標準的進一步細化、對監管的加強等多個方面，多管齊下。
“把這次困境當做物業行業調整的一次機遇，要解決好物業行業發展的問題。”王玉良表示，其實歸根結底還是要物業回歸市場。
漲價難行
目前，各物業企業均認為，還在沿用的2004年制定的物業費收費標準是目前物業回歸市場的一大阻礙。作為行業收費標準，至少應該和物業行業的發展是同步的，而不是如此嚴重滯后。
可是該怎么調整，這就不光是迎合物業公司的需求，既要與時俱進，還要不能太過超前，給市民造成壓力。這就需要相關部門從物業行業發展、物價水平，市民的生活壓力等諸多方面考慮，從而找到一個平衡點，一個接受點，這是關鍵。
7月初，烏魯木齊油運司附近一大型小區的物業費漲價引發了小區上千戶業主的不滿，最終漲價一事不了了之。該類“漲價未遂”事件，讓物業公司在漲價一事上變得更謹慎。
因為訴求的不同，物業公司追求利潤最大化與小區業主追求物業服務“質美價廉”難免有矛盾。如何避免，就在于雙方都要換位思考，站在對方的角度考慮。這樣再棘手的問題，也會容易很多。
王玉良指出，物業提供的服務也是一種商品，也是有成本的，業主需要認識到這一點，商品不可能低于成本價賣給顧客，同理，物業也不可能虧損服務。
如此說來，質、價相符，是最理想的狀態，也就意味著物業公司和業主之間的和諧共處。而物美價廉只是業主的一廂情愿。
市物業管理協會一位副會長舉了個例子，2004年烏魯木齊一份普通拌面6元，如今已經漲到了最低12元，當年一名保潔員的工資不到500元，現在已經漲到1500元左右。根據當年的核定成本出臺的收費標準，很顯然已經脫節了。
所以，盡管業內漲價聲喊成一片，但政府和相關部門在調整物業費收費標準上顯得小心而謹慎。從5月發布烏魯木齊將出臺物業收費新標準至今，所涉及到的市發改委物價局等相關部門一直在低調地進行前期的調研工作。
“不能簡單地調整標準就了事，調價只是解決當前物業困境，引導物業行業健康發展的一個手段，不是最終目的。”王玉良說，發改委將在廣泛調研的基礎上，科學合理地核定全市住宅的綜合物業服務定價成本，并結合實際對物業服務收費標準進行調整，每年向社會公布。
服務定價
當然，除了收費標準，應當受到市場調整并遵循市場規律的，還有物業公司的服務質量。
今年出臺的《普通住宅物業服務等級標準》，規范了物業公司的收費行為和服務標準，其中包括最低服務、一般服務、最高服務，讓小區業主對物業收費標準一目了然。
比如，當前一些物業公司用收取占道停車費以彌補物業收費低的虧空的作法，將得到糾正，物業監管部門不會再對這一合理但不合法的作法持默許態度，而是會嚴格按照《物權法》的規定，小區公共部分的收益包括占道停車費、廣告收益等歸業主所有。
此外，對于物業公司單方面提高物業費、占道停車費等行為，會依法予以查處。各物業公司必須征得業主委員會同意，并簽訂《物業服務合同》才能執行相應的服務收費標準。
據了解，目前烏魯木齊物業監管部門正在制定物業企業服務標準，新標準在對物業公司的服務標準方面，會進一步完善和細化，比如公共部位的樓梯間多長時間需要打掃一次等，小區業主有權利監督服務是否到位，服務不到位的，可以投訴。
但是，也需要小區業主能轉變觀念，從“看過程”轉變到“看結果”，比如樓梯間，不管是多長時間打掃一次，只要保證清潔就可以，新標準在清潔程度上有了明確的要求。再比如，要求草坪一個月割一次，如果干旱沒長，有必要割嗎？如果雨水多，生長快，是不是需要一個月割兩次？新的標準對草的高度做了要求，這既利于操作也利于監督。
此外，小區業主也應該主動參與小區的管理，晚上路燈不亮可以提，白天亮路燈也應該提醒。“物業公司撂攤走了，受影響的還是業主。”王玉良表示，大家都應該關心小區的事情，提倡大家都來參與小區管理。
而記者了解到，目前內地一些城市將物業服務實行的收費包干制改為薪酬制，提供怎樣的服務，就收取怎樣的費用。但這需要解決由誰來保管收取小區業主的錢，怎么才能讓小區業主放心的問題。
新的嘗試
其實，在實行薪酬制方面，水磨溝區南湖南路街道辦克東路北社區對9個無物業管理小區的改造，就是一種大膽嘗試。
“社區管錢、指導，業委會管理，全體業主監督。”該社區副主任趙俊良說，根據小區實際需要確定收費標準、聘用保潔、保安等人員提供物業服務，不產生利潤，從而讓全體業主受益。
除了社區的作用，很顯然，小區業委會也承擔起了一定的責任。這無疑給烏魯木齊“十二五”期間要改造的950個無物業管理小區提供了一個范例。
據了解，目前針對烏魯木齊無物業管理小區，基本上采取以下三種方式：一些規模較大、設施較完備的新小區，鼓勵專業化物業服務組織進駐。對于一些規模較小、“招不來”“管家”的小區，則鼓勵采取“自管”方式。只有那些規模實在太小、設施老化陳舊嚴重的小區，才會考慮交由社區代管。
經濟技術開發區（頭屯河區）規劃房產局專門負責處理物業問題的工作人員崔學東表示，政府接管這些無物業管理小區，是為了先把各種關系理順，各種矛盾平息，各種問題解決好，給專業化的物業服務管理或業主自管打造一個良好的基礎和氛圍。
“把有限的資金用在最需要的地方。”崔學東說，但絕不是以后將一直如此。說白了，就是由政府“扶”著這些小區，逐漸走上市場化道路。
自治區社會科學院社會學所副研究員吐爾文江指出，無論是已有物業管理的小區，物業公司同業主之間產生的尖銳矛盾，還是無物業管理小區中，政府“出手”改善環境的解決方式，尋求市場化、專業化的物業服務才是最終解決問題的關鍵。
但要使物業真正實現市場化的良性運行，就必須成立相對成熟的業委會。這就需要各級政府物業管理部門以及街道、社區等機構，能夠向“幫扶”無物業管理老舊小區一樣，幫助建立業委會，并找到一種更適合小區的物業管理方式。
調整了物業服務收費標準，其實也只是暫時為物業回歸市場掃除了一個障礙，物業要真正回歸市場，不僅需要收費標準跟得上社會發展的需要，還要包括物業服務質量、服務標準等與時俱進，跟上市場化的需要，讓市場通過無形的指揮棒引導物業行業健康發展。
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