作為一項惠民工程，社區代管無物業管理小區并對小區基礎設施進行改造，這兩年來一直是市民關心的熱點。記者日前從烏魯木齊市十五屆人大二次會議上了解到，“十二五”末，烏魯木齊將完成950個無物業管理小區的基礎設施改造，大大提升這些小區居民的生活環境質量。
那么，烏魯木齊目前社區對無物業管理小區代管的情況如何？小區基礎設施改造后，新的物業公司能否順利進入小區？針對這些問題，有人大代表表示，從近一年的情況看，要求社區代管的小區越來越多，甚至出現盲目炒掉物業尋求社區代管的現象，但盲目代管并不可取，物業服務回歸市場化才是根本。
要求社區代管的越來越多
“有些代管是可以的，但有些小區居民提出的代管要求真讓人哭笑不得，因為對物業服務不滿，就把物業公司炒掉，再給小區找物業吧，不要，非要代管。”人大代表、紅廟子街道黨工委書記王艷霞無奈地說。
據介紹，紅廟子街道片區目前無物業管理的小區有22個，2010年烏魯木齊提出社區代管無物業管理小區后，紅廟子街道陸續代管了十一二個小區，有的是小區居民找社區，有的是社區主動上門接管，這讓不少小區保潔有人管、水管有人修，大大改善了居民生活環境。
“代管都是社區掏錢雇人，為小區居民免費提供服務，受到小區居民的歡迎和支持。但從去年開始，隨著代管被越來越多的人所熟知，要求被代管的小區越來越多，有些小區多次炒掉物業，找到社區要求代管。”
王艷霞說，這讓社區感到為難，不管吧，衛生環境會變差，居民生活受影響；管吧，這些小區都是有條件請物業公司的，一旦接管，會帶動更多不符合條件的小區要求社區代管，而嚴格來說，社區不具備物業管理資質，不僅難以提供專業化服務，也不合法。
人代會上，王艷霞提出，居民對社區代管要有一個清醒的認識，社區代管的目的并不是為了取代物業，而是在政府的財政支持下對條件差的小區進行改造，為小區創造具備自聘物業的條件，物業服務最終還是要回歸市場化渠道。
代管只針對設施差的小區
2010年，烏魯木齊提出由社區對無物業管理小區開展代管并逐步進行改造，當年的摸底調查顯示，全市有950個無物業管理小區，占烏魯木齊小區總數的15%。這些小區有的是單體獨棟，有的是院中院，存在房屋陳舊，基礎設施老化，水電暖跑、冒、滴、漏嚴重，整體布局缺乏規劃等問題，因為房屋產權管理復雜、居民收入偏低等原因，居民難以享受正常的物業管理服務。
2011年，烏魯木齊投入6000萬元，完成了9個試點老舊小區的改造任務，這些小區居民的生活環境得到了較大改善。
“目前針對無物業管理小區，基本上采取3個辦法：有一定規模、設施較完善的新小區，鼓勵專業化物業服務進駐；對規模較小、招不來物業的小區，鼓勵‘自管’；只有那些規模實在太小、設施條件嚴重老化的小區，才會考慮交由社區代管。”王艷霞說。
“社區代管只側重于小區基礎設施的改造，外墻保溫，改造老舊管線，道路的硬化，院落的綠化，這些都是硬件改造，后續的管理就需要引進有資質的物業管理公司來完成，而目前物業與居民之間的對立和不信任現象比較突出，這為小區物業服務最終回歸市場化帶來了隱患。社區在開展老舊小區改造時需要進行統籌考慮。”王艷霞說。
王艷霞分析說：“小區居民與物業之間的矛盾，主要還是集中在物業管理費上。物業管理收費太低或者收不上，服務就上不去，而一提出多收費或者降低服務，居民又不滿意，最后矛盾越積越深。有些小區居民認為物業服務不達標，拒絕交費，導致物業管理費收不全、收不到，物業服務進一步惡化，導致惡性循環，最后物業要么撤離，要么被炒掉，小區就成了無物業管理的小區，進而提出讓社區管理。”
人大代表、陽光恒昌地產股份有限公司董事長孫國峰對此同樣表示關注，他說，小區走上無物業的原因和物業收費有很大關系，烏魯木齊目前的物業收費標準是10年前制定的，一直未變，導致物業企業處于無利可圖甚至虧本的境地，致使物業服務縮水，進而導致居民不滿，矛盾由此產生。
“物業管理最重要的支出就是人員工資，和10年前相比，這部分費用上漲了30%，這種情況下物業費不提高，企業是難以為繼的。”孫國峰說，他們公司2000年至2003年開發的小區物業費為每月每平方米0.4元，一直持續到現在，其中有個小區近期和業委會協商將物業費提高到了0.6元，但即便如此這個小區仍虧損20萬。
孫國峰發現，虧損小區中大部分是建成5年以上的舊小區，至于虧損原因，一是原先的收費標準低；二是到了維修問題出現的高峰期，管理成本開始增加。
“仔細調查就會發現，目前能盈利的都是最近一兩年開發的大型小區，他們在收費分級上較高，而老一點的小區，實現盈利很難，服務水平下降明顯，這也是近幾年物業和居民頻頻發生沖突的主要原因。”他說。
物業費公開透明才能獲支持
友好南路街道辦鴻雁社區是烏魯木齊第一個開展代管無物業管理小區的社區，2010年，該社區代管了因企業破產而無人管理的郵電器材廠小區，去年5月，該社區開始為郵電器材廠小區推介物業，希望小區能由專業物業公司管理，而選擇物業公司也是一波三折，直到去年8月才找到物業公司進駐小區。
“讓小區接受物業公司服務是個非常難的事情，一是小區老人多，沒有交費買服務的意識，二是對社區代管形成了依賴，居民不愿再多掏錢。”鴻雁社區書記馬媛說，郵電器材廠小區物業公司開展工作4個多月以來，物業管理費只收了1/3，連正常的保潔員工資支付都很困難，這影響到了物業服務。
“小區代管花費了社區大量的人力、物力和精力，社區不可能永遠代管下去，還是要在政府扶持并具備條件后回到物業公司管理的軌道上來。”馬媛說，建立物業公司與居民彼此之間的信任和理解尤為關鍵。
“我覺得小區居民和物業公司很多矛盾的產生也不光是居民本身的問題，而是雙方之間互信的缺失，比如收費用途，物業公司就很少公布或者是根本不公布，居民就對物業公司的經營狀況的真實性產生懷疑，一旦要提高收費，居民就會習慣性反對。”西山華美·博奧小區居民馬先生說。
據了解，位于西山路的華美·博奧小區物業不久前曾派人入戶對提高物業費收費標準征詢居民意見，并將各項費用支出情況向居民公示，小區有1533戶，2012年包含物業費、車位管理費等各項經營收入126.67萬元，而人工費、維修養護、職工社保、保潔費等各項支出187.42元，虧損60.75萬元，物業希望居民能同意將物業收費標準由過去的每月每平方米0.4元提高到0.6元，這樣可以將虧損降到24.92萬元。
對此該小區居民馬先生不以為然，“從2004年入住小區算起，我是第一次看到物業向居民公示收費情況，此前居民都是不知情的，在七八年前盈利時怎么不公開收支情況呢？現在要漲價你開始公示了，你覺得居民同意的會有多少呢？”
馬先生說：“我能了解你，才能信任你，進而支持你，這是物業和居民關系和諧的前提，要想解決居民和物業之間的不信任，只有公開透明的管理，才能獲得居民的支持。”
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